Κατασκευή / Ανέγερση νέας κατοικίας

Προφανως, είναι δύσκολο να υπολογιστεί το κόστος για την ανέγερση κατοικίας. Ωστόσο, μπορεί να γίνει διαχωρισμός των δαπανών σε κύρια και πρόσθετα έξοδα.

• Στα κύρια έξοδα συμπεριλαμβάνονται η αγορά οικοπέδου, τα αρχιτεκτονικά σχέδια και μελέτες, η ανέγερση κατοικίας, το Φ.Π.Α και οι άδειες οικοδομής. Μάλιστα, είναι πολύ σημαντικό να κατανοήσεις και να συμφωνήσεις τις τεχνικές προδιαγραφές του έργου από την αρχή ώστε να αποφύγεις οικονομικές εκπλήξεις κατά τη διάρκεια της κατασκευής.

• Τα πρόσθετα έξοδα εξαρτώνται από τις ανάγκες σου και τις προτιμήσεις σου και δεν συμπεριλαμβάνονται στο συμβόλαιο ανέγερσης κατοικίας. Μάλιστα, μπορεί να υπάρχουν μεγάλες διακυμάνσεις, ανάλογα με τις προτιμήσεις σου. Τέτοιου είδους έξοδα είναι η θέρμανση, ο φωτισμός, τα έπιπλα, οι ηλεκτρικές συσκευές, η διαμόρφωση κήπου κ.λπ. 

Πριν προχωρήσεις στη ανέγερση ενός σπιτιού είναι ιδιαίτερα σημαντικό να υπολογίσεις το κεφάλαιο που διαθέτεις σε σχέση με το κόστος. Η διαδικασία για την εκτίμησή του όμως είναι περίπλοκη, καθώς πρέπει να λάβεις υπόψιν πολλούς παράγοντες ώστε να εντοπίσεις κατά προσέγγιση το κόστος για ανέγερση κατοικίας. 

Πιο συγκεκριμένα, οι παράγοντες που επηρεάζουν το κόστος κατασκευής ενός σπιτιού είναι:

• Τοποθεσία: Το κόστος κατασκευής σπιτιού είναι υψηλότερο σε απομακρυσμένες περιοχές και νησιά. Για αυτο χρειάζεται να κάνεις λεπτομερής έρευνα και να ανακαλύψεις τις τιμές που υπάρχουν σε κάθε περιοχή. Μάλιστα, κατά τη διάρκεια αναζήτησης ενός οικοπέδου για αγορά είναι σημαντικό να επιλέξεις περιοχές που ταιριάζουν στις καθημερινές σου απαιτήσεις. 

• Θέση οικοπέδου: Η θέση του οικοπέδου είναι εξαιρετικά σημαντική για το συνολικό κόστος κατασκευής. Για παράδειγμα η δυσκολία πρόσβασης, τυχόν γειτονικές ιδιοκτησίες, γραμμές υψηλής τάσης ή υπάρχοντα κτίσματα, μπορούν να αυξήσουν τα γενικά έξοδα και τα έμμεσα κόστη. Σε αυτό το σημείο χρειάζεται να δώσεις προσοχή και να συζητήσεις με τον εργολάβο πριν προβείς σε αγορά οικοπέδου. 

• Έδαφος & υπέδαφος: Το σπίτι μπορεί να κατασκευάστεί σε οποιαδήποτε περιοχή. Αν, όμως, το έδαφος είναι ασταθές και βραχώδες ή υπάρχουν ρέματα σε αυτό το σημείο, το κόστος ανέγερσης κατοικίας αυξάνεται. Μάλιστα, το βάλτο έδαφος δεν είναι εύκολη υπόθεση και σε αυτή την περίπτωση, μπορούν να εφαρμοστούν δύο τύποι θεμελίων: σωρός και πλάκα που αυξάνουν σημαντικά τα κόστη. Γενικά, η ποιότητα του εδάφους θα καθορίσει τα θεμέλια του σπιτιού, τα έργα που πρέπει να γίνουν και, συνεπώς, το τελικό κόστος της οικοδομής.

• Επιφάνεια & όγκος σπιτιού: Η σπατάλη χώρου συνεπάγεται και σπατάλη χρημάτων. Όσο μεγαλύτερες είναι οι επιφάνειες και ο όγκος του σπιτιού τόσο υψηλότερο είναι το κόστος. Για παράδειγμα, δεν χρειάζεται να κατασκευάσεις ένα μπάνιο 30 τ.μ, από τη στιγμή που σε εξυπηρετεί και ένα μικρότερο.

• Υλικά κατασκευής: Τα υλικά κατασκευής επηρεάζουν σε μεγάλο βαθμό το κόστος ανέγερσης κατοικίας. Η επιλογή των υλικών των τοίχων, της στέγης και των κουφωματων, πρέπει να γίνει με προσοχή καθώς συμβαλλουν στη συνολική εικόνα του σπιτιού.

• Σωστός σχεδιασμός: Ο σωστός σχεδιασμός είναι το παν για να μην αυξηθεί το κόστος κατασκευής και γι' αυτό χρειάζεται να συνεργαστείς σε μεγάλο βαθμό με τον εργολάβο. Οι έξυπνες ιδέες, η βελτιστοποιήση του σχεδιασμού αλλά και η προσοχή στη λεπτομέρεια θα σε σώσουν από επιπλέον έξοδα. 

• Επιλογή κατασκευάστή: Προφανώς, η επιλογή της τεχνικής εταιρείας/κατασκευαστή επηρεάζει σε μεγάλο βαθμό το κόστος. Για αυτό φρόντισε να αναθέσεις το έργο σε μια όμαδα ανθρώπων που διαθέτει πολυετή εμπειρία και τεχνογνωσία. Οι επαγγελματίες μας διαθέτουν πολυετή εμπερία όχι μόνο στον τομέα των κατασκευών, αλλά και στην αξιολόγηση του οικοπέδου, τη βελτιστοποίηση της μελέτης και τη διαχείριση της γραφειοκρατίας.

Όταν εγκρίνεις τα προσχέδια και αποφασίσεις πως θα προχωρήσεις με την κατασκευή του κτηρίου, η πιο συνήθης διαδικασία που επιβάλλεται και από την νομοθεσία είναι :

• Έκδοση Πολεοδομικής Άδειας 

• Έκδοση Οικοδομικής Άδειας 

• Σχεδιασμός κατασκευαστικών σχεδίων και έγκριση από τον πελάτη

• Έκδοση σχεδίων και πρόσκληση εγγεγραμενων εργολάβων (με ενεργή άδεια ανάλογη του έργου) για να δώσουν προσφορά

• Παραλαβή προσφορών, αξιολόγηση και ανάθεση της κατασκευής στους διάφορους εργολάβους

Η ανέγερση κατοικίας ή αλλιώς το χτίσιμο σπιτιού σηματοδοτεί ένα νεό ξεκίνημα. Ωστόσο, είναι μια αρκετά δαπανηρή διαδικασία καθώς το κόστος κατασκευής είναι υψηλό και είναι πολύ πιθανό να ξεφύγει από τα προβλεπόμενα.

Γι' αυτό χρειάζεται να ακολουθήσεις τις 5 συβουλές ώστε να έχεις το επιθυμητό αποτέλεσμα και να μην βγεις εκτός προϋπολογισμού.

1. Λεπτομερής έρευνα 

Η έρευνα είναι πολύ σημαντική όταν πρόκειται να κατασκευάσεις εξαρχής ένα νέο σπίτι. Αρχικά, χρειάζεται να μιλήσεις με ειδικούς για τις ανάγκες σου και να πάρεις προσφορές από πολλά τεχνικά γραφεία. Μάλιστα, είναι απαραίτητο να εξετάσεις αναλυτικά την τοποθεσία, το είδος της κατοικίας, τον προσανατολισμό, τη διαρρύθμιση, το κόστος, τις εγκαταστάσεις και τα εξαρτήματα αλλά και τους κανόνες δόμησης του δήμου. Είναι γνωστό ότι η αλλαγή σχεδίων κατά τη διάρκεια των κατασκευαστικών εργασιών μπορεί να αποβεί ακριβή και να καθυστερήσει την ολοκλήρωση, γι’ αυτό όλες οι σημαντικές αποφάσεις πρέπει να οριστικοποιηθούν στο ξεκίνημα.

2. Επιλογή τοποθεσίας

Η επιλογή τοποθεσίας για την οικοδόμηση του σπιτιού είναι αρκετά σημαντική και συνεπώς επηρεάζει και τον προϋπολογισμό σου. Ειδικότερα, χρειάζεται να περιορίσεις τις επιλογές σου ανάμεσα σε 2 ή 3 περιοχές που είναι κοντά στο budget σου αλλά και στον τρόπο ζωής σου. Μάλιστα, το κόστος κατασκευής σε απομακρυσμένα περιοχές και νησία είναι αρκετά υψηλότερο. Ωστόσο, οι επαγγελματίες μας προτείνουν να εντοπίσεις περιοχές που κοστολογούνται φθηνότερα τώρα και παρουσιάζουν καλές προοπτικές για να αυξηθεί η αξία τους στο μέλλον. 

Από την άλλη πλευρά, σε περίπτωση που έχεις διαθέσιμο οικόπεδο και θέλεις να χτίσεις εκεί το νέο σου σπίτι, καλό είναι να κάνεις μια αξιολόγηση για τη σύσταση του εδάφους καθώς θα καθορίσει το κόστος προετοιμασίας, τα θεμέλια αλλά και τη διαμόρφωση του χώρου. 

3. Διαθέσιμος προυπολογισμός

Ο σωστός σχεδιασμός προϋπολογισμού είναι βασικό στοιχείο στην ανέγερση κατοικίας. Ωστόσο, είναι πιθανό ακόμη και στην περίπτωση συμβολαίων προκαθορισμένης τιμής, να προκύψουν περισσότερα έξοδα,  γι' αύτο, βεβαιώσου ότι ο προϋπολογισμός σου έχει κάποιο περιθώριο για να καλύψει το επιπλέον κόστος. Μάλιστα, είναι σημαντικό ο προϋπολογισμός σου να ανταποκρίνεται στην τωρινή οικονομική σου κατάσταση αλλά παράλληλα να υπάρχει ευελιξία, σε περίπτωση που οι συνθήκες αλλάξουν στο μέλλον. 

Επίσης, αν θέλεις να αποκτήσεις ιδιόκτητο σπίτι μπορείς να προβείς σε λήψη στεγαστικού δανείου. Ωστόσο, εκεί χρειάζεται να κάνεις εξονυχιστική έρευνα σχετικά με τα επιτόκια και την περίοδο αποπληρωμής του δανείου.

4. Επιλογή τεχνικής εταιρείας

Η τεχνική εταιρεία που θα επιλέξεις παίζει σημαντικό ρόλο στην ανέγερση κατοικίας και γι' αυτό χρειάζεται να διαλέξεις εκείνη που εξειδικεύεται στην κατασκευή σπιτιών σύμφωνα με τις δικές σου ανάγκες. Μάλιστα, οι επαγγελματίες που συνεργαζόμαστε διαθέτουν πολυετή εμπερία και έχουν πολλά δείγματα εργασιών όπου μπορείς να δεις την ποιότητα της δουλειάς τους. 

5. Σύναψη συμβολαίου

Το συμβόλαιο ανοικοδόμησης, όσο περίπλοκο κι αν φαίνεται, χρειάζεται προσεκτική ανάγνωση πριν το υπογράψεις. Υπάρχουν κάποιες λεπτομέρειες που χρειάζονται ιδιαίτερη προσοχή όπως τα θεμέλια, η αφαίρεση μεγάλου όγκου εδάφους, η διαμόρφωση κήπου και οι συνδέσεις με παρόχους υπηρεσιών. Μάλιστα, στο συμβόλαιο είναι απαραίτητο να αναγράφονται αναλυτικά τα κόστη για κάθε εργασία, Στο τέλος, μην ξεχάσεις να κοιτάξεις τις εγγυήσεις που υπάρχουν στους όρους του συμβολαίου. 

Στην ανέγερση μιας νέας κατοικίας σημειώνονται τα παρακάτω στάδια:

1. Εσκαφή θεμελίων & ολοκλήρωση σκελετού

• Αρχικές εργασίες (σήμανση έργου, προσωρινή εργοταξιακή περίφραξη οικοπέδου, ασφαλιστήριο συμβόλαιο για κινδύνους έναντι τρίτων, θεώρηση οικοδομικής αδείας, χωματουργικές εργασίες, εκσκαφές θεμελίων)

• Υδραυλικές εργασίες (εκσκαφή-τοποθέτηση αποχέτευσης, σωληνώσεις αποχέτευσης στο δάπεδο του υπογείου)

• Ηλεκτρικές εργασίες (θεμελιακή γείωση έργου, εργοταξιακό ρεύμα οικοδομής)

• Εργασίες Μονώσεων (υγρομονώσεις τοιχίων υπογείου εξωτερικά, θερμομόνωση, αντισεισμικοί αρμοί)

• Εργασίες Μπετού (οπλισμένο δάπεδο από μπετό στην πλάκα του υπογείου, κολώνες, δοκάρια και πλάκες μέχρι και τον τελευταίο όροφο του κτιρίου)

2. Κατασκευή τοιχοποιίας από τούβλα & σοβάτισμα

• Τοιχοποιίες εξωτερικές διπλές δρομικές

• Τοιχοποιίες εσωτερικές μονές δρομικές

• Σκαψίματα για ηλεκτρολογικές σωληνώσεις

• Σοβατίσματα εσωτερικά του κτιρίου σε τρία χέρια και τοποθέτηση πλέγματος με μηχάνημα πρέσα

3. Σιδηροκατασκευές

• Μεταλλικές ψευτόκασες στα κουφώματα για τη σωστή τοποθέτηση των αλουμινίων

• Πόρτες ανελκυστήρα, αν υπάρχει

4. Θερμομόνωση & Υγρομόνωση

• Θερμομόνωση εξωτερικής τοιχοποιίας και σκελετού

• Θερμομόνωση στέγης ή ταράτσας

• Υγρομόνωση μπαλκονιών

5. Υδραυλικές Εγκαταστάσεις

• Πλήρες δίκτυο ύδρευσης σε μπάνιο, WC και κουζίνα με πίνακα υδροληψίας

• Δίκτυο αποχέτευσης κτιρίου

• Δίκτυο υδροροών

• Ηλιακός θερμοσίσωνας στην ταράτσα ή τη στέγη

6. Ηλεκτρολογικές Εγκαταστάσεις

• Πέρασμα καλωδιώσεων για ρευματα, συναγερμό, τηλέφωνο, τηλεόραση, κουδούνι.

7. Στέγη

• Ξύλινος σκελετός στέγης

• Ασφαλτόπανα

• Κεραμιδιά κλασικά ή άλλης μορφής

• Απορροές/υδρορροές

8. Αποπεράτωση

• Επιστρώσεις δαπέδων (τοποθέτηση δαπέδων και επένδυση κλιμακοστασίων)

• Ηλεκτρολογικές εργασίες (εισαγωγή καλωδιώσεων της ηλεκτρικής εγκατάστασης , τοποθέτηση ηλεκτρικών πινάκων, τοποθέτηση διακοπτών – πριζών, ηλεκτρολογικό διάγραμμα για σύνδεση με τη ∆ΕΗ.

• Υδραυλικές εργασίες (κατασκευή εγκατάστασης λεβητοστασίου, κατασκευή δικτύου θέρμανσης , τοποθέτηση θερμαντικών σωμάτων, τοποθέτηση ειδών υγιεινής και μπαταριών)

• Κουφώματα – κιγκλιδώματα (τοποθέτηση κουφωμάτων αλουμινίου ή PVC, τοποθέτηση θωρακισμένης πόρτας εισόδου, κατασκευή κιγκλιδωμάτων εξωστών και κλιμακοστασίου)

• Ξυλουργικά (έπιπλα κουζίνας, ντουλάπες υπνοδωματίων, εσωτερικά κουφώματα)

• Βάψιμο: (προετοιμασία επιφανειών με ξύσιμο τοίχων και στοκάρισμα ατελειών, σπατουλάρισμα εσωτερικών τοίχων, χρωματισμοί με πλαστικά χρώματα, χρωματισμοί εμφανών σκυροδεμάτων, χρωματισμοί μεταλλικών επιφανειών)

 

Ο Συντελεστής Δόμησης (Σ.Δ) είναι ο αριθμός, ο οποίος, πολλαπλασιαζόμενος με την συνολική επιφάνεια του οικοπέδου (εμβαδόν) μας δίνει τη συνολική δόμηση που μπορεί να κατασκευαστεί στο οικόπεδο. Δηλαδή τη συνολική επιφάνεια που μπορείς να κτίσεις ορόφους και κτήρια χωρίς όμως να υπερβείς τον συντελεστή κάλυψης (Σ.Κ.).

Γενικά, ο Συντελεστής Δόμησης καθορίζεται από την οικοδομική άδεια, κατά περιοχή. 

Παράδειγμα:

• Εμβαδόν οικοπέδου: 500 τ.μ.

• Συντελεστής Δόμησης: 0,80

• Επιτρεπόμενη Δόμηση: 500 x 0,80 = 400 τ.μ.

Να θυμάσαι ότι ενα σπίτι πρέπει να είναι λειτουργικό και να καλύπτει τις ανάγκες σου. Ένα μεγάλο σπίτι δεν είναι αναγκαστικά και το καλύτερο ή το πιο χρηστικό. Για αυτό, μπορείς να κρατήσεις κάποια επιτρεπόμενα τετραγωνικά, στην περίπτωση που αλλάξουν οι συνθήκες ή οι ανάγκες σου και θέλεις στο μέλλον να κτίσεις ένα επιπλέον χώρο. 

Η αρχιτεκτονική μελέτη εφαρμογής (ΜΕ) είναι το σύνολο των σχεδίων που αφορά τις κατασκευαστικές λεπτομέρειες, τα χαρακτηριστικά των υλικών και τις μεθόδους κατασκευής του έργου. Ο σκοπός της είναι να καλύψει κάθε κατασκευαστική πτυχή του έργου, μέχρι την παράδοσή του.

Η αρχιτεκτονική μελέτη εφαρμογής αναλύεται στις παρακάτω φάσεις:

1. Λεπτομερής Σχεδιασμός: Ο λεπτομερής σχεδιασμός περιλαμβάνει τα αρχιτεκτονικά και ηλεκτρολογικά-μηχανολογικά σχέδια (π.χ. κατόψεις και όψεις κτηρίου, κατασκευαστικές λεπτομέρειες δαπέδων, ξυλουργικών, τοιχοποιίας, ξηράς δόμησης, φωτισμός περιβάλλοντος κλπ.).
2. Τεχνικές Προδιαγραφές: Στις τεχνικές προδιαγραφές συμπεριλαμβάνονται το πλάνο των υλικών και του εγκαταστημένου εξοπλισμού και η μεθοδολογία για κάθε στάδιο της κατασκευής.
3. Χρονικός Προγραμματισμός: Το χρονοδιάγραμμα του έργου είναι απαραίτητο και βασίζεται στην πραγματική εικόνα της κατοικίας, τις παραδόσεις των υλικών και τους απαιτούμενους πόρους. 

• Με την αρχιτεκτονική μελέτη εφαρμογής αποφεύγεται η υπέρβαση κόστους, ενισχύεται η ομαλή εξέλιξη των εργασιών και αποφεύγονται όλες οι παρερμηνείες και τα προβλήματα που μπορεί να προκύψουν.

Η οικοδομική άδεια είναι η άδεια που επιτρέπει να ξεκινήσουν οι οικοδομικές εργασίες. Είναι προφανές ότι χωρίς την οικοδομική άδεια δεν μπορείς να ξεκινήσεις την κατασκευή του κτιρίου.

Οι αιτήσεις για Οικοδομική άδεια κατατίθενται στις αρμόδιες Οικοδομικές Αρχές, δηλαδή στα δημαρχεία. Μάλιστα, η αίτηση για οικοδομική άδεια συνοδεύεται και από άλλα επίσημα έντυπα, όπως:

• Στατική Μελέτη
• Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης
• Ηλεκτρολογική Μελέτη
• Μηχανολογική Μελέτη
• Γεωλογική Μελέτη
• Σχέδια κατασκευαστικών λεπτομερειών από αρχιτέκτονα

Οι επαγγελματίες μας μπορούν να αναλάβουν τη διαδικασία για έκδοση οικοδομικής άδειας και να εξοικονομήσεις πολύτιμο χρόνο από τη γραφειοκρατία.